নিলামে ক্রেতা নেই, আটকে আছে ব্যাংকগুলোর ৮৬ হাজার কোটি টাকার খেলাপি ঋণ উদ্ধার
সুপ্রিম কোর্টের তথ্য অনুসারে, রায়ের পর নিলাম ডেকে ক্রেতা বা বিডার না পেয়ে গত আগস্ট পর্যন্ত সারাদেশের ৭৪টি অর্থঋণ আদালতে ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠানের অনুকূলে বন্ধকী সম্পত্তি দখল সনদ নেয়ার জন্য আবেদন রয়েছে প্রায় ৯৪০০টি, যার সাথে জড়িত প্রায় ৮৬ হাজার কোটি টাকার খেলাপি ঋণ।
নিলাম ব্যর্থ, আদালতের শরণাপন্ন ব্যাংক
ব্যাংক কর্মকর্তারা জানান, নিলাম ব্যর্থ হয় সাধারণত বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি দেখিয়ে ঋণ নেওয়া হয়েছিল এমন জমির, অথবা যেসব জমির পারিবারিক বা উত্তরাধিকার জটিলতা রয়েছে, কিংবা সরকারের খাস জমি জড়িত থাকার কারণে। সাধারণত তিনবার নিলাম ডেকে দরদাতা বা ক্রেতা না পেলে আইন অনুযায়ী ব্যাংক ওই সম্পত্তির দখল সনদ নিতে আদালতে আবেদন করে; যা পেলে সম্পত্তি ব্যবহার, ভাড়া বা পরবর্তীতে বিক্রি করতে পারে ব্যাংক।
সম্প্রতি একটি মামলার ঘটনায় এবিষয়ে বিদ্যমান চ্যালেঞ্জ স্পষ্টভাবেই উঠে এসেছে।
চলতি বছরের মে মাসে অগ্রণী ব্যাংক গাজীপুরের রূপালী বিল্ডার্সের বিরুদ্ধে ১৫৬ কোটি টাকার খেলাপি ঋণ মামলায় জয়ী হয়ে ছয় একর জমি নিলামের অনুকূলে রায় পায়। জুন, জুলাই ও আগস্টে তিন দফা নিলামের আয়োজন করা হলেও কোনো দরদাতা বা ক্রেতা মেলেনি। ফলে ব্যাংকটি এখন আদালতে দখল সনদের জন্য আবেদন করেছে।
অগ্রণী ব্যাংকের আইনজীবী তরিকুল ইসলাম দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ডকে বলেন, পুরো সম্পত্তি রূপালী বিল্ডার্স রূপালী বিল্ডার্সের ব্যবস্থাপনা পরিচালকের (এমডি) নামে নয়। "জমিটি তার পরিবারের একাধিক সদস্যের নামে নিবন্ধিত এবং এরমধ্যে কিছু খাস জমিও রয়েছে। তাছাড়া ব্যাংক এ সম্পত্তির বন্ধকী মূল্য ১৫৬ কোটি টাকা ধরলেও — বাজারমূল্য ৭০–৭৫ কোটির বেশি নয়। ফলে কোনো বিডার এই জমি কেনার জন্য আগ্রহ প্রকাশ করেনি।"
তিনি আরও জানান, "ওই মর্টগেজড বা বন্ধকী সম্পত্তির দলিল ব্যাংকের কাছে রয়েছে। এই জমিটি নিলামের মাধ্যমে কেউ কিনলে তাকে ব্যাংক দলিল দলিল করে দেবে। কিন্তু পরবর্তীতে এই জমিটি সঠিকভাবে মিউটেশন (খারিজ) করার ক্ষেত্রে আইনি জটিলতা রয়েছে। কারণ এই জমির মালিকরা উত্তরাধিকার সূত্রে এই জমি কেউ পায়নি। তারা নানাভাবে দখল দেখিয়েছে। তাছাড়া, এই ৬ একর জমির মধ্যে প্রায় এক একর খাস জমিও রয়েছে। ফলে কোনো বিডার এই জমি কেনার জন্য আগ্রহ প্রকাশ করেনি। জমি কেনার আগে অবশ্যই খোঁজখবর নিয়েছে অনেকেই।"
"ঋণ খেলাপি প্রতিষ্ঠান এবং এর পরিচালকরা প্রভাবশালী ব্যক্তি হওয়ায়, ওই জমি নেয়ার পর ক্রেতা সেটি সহজে দখলে রাখতে পারবেন কি-না সেটিও একটি বিষয়," যোগ করেন তিনি।
এর আগে বাংলাদেশেন মহা হিসাব-নিরীক্ষক ও নিয়ন্ত্রক– কম্পট্রোলার অ্যান্ড অডিটর জেনারেল (সিএজি) এর দপ্তর এই ঋণের বিষয়ে নানা অনিয়ম চিহ্নিত করেছিল। প্রতিবেদনে বলা হয়, "ওই কোম্পানিকে (রূপালী বিল্ডার্স) ২০১২ সালে প্রায় ৯১ কোটি টকার ঋণ অনুমোদন দেয়া হয়। জামানত জমি ৬ একর, ভবন এবং সহায়ক জামানতসহ (মৌজা- ভোগড়া, গাজীপুর) মোট মূল্য টাকা প্রায় ৪০ কোটি ৯৫ লাখ টাকা, যা ঋণের তুলনায় অনেক কম। ঋণ অনুমোদন ও বিতরণে কর্তৃপক্ষের নজরদারি ছিল অপ্রতুল।"
মামলার সংখ্যা বাড়ছে
এবছরের জানুয়ারি থেকে আগস্ট পর্যন্ত, দখল সনদ পেতে বিভিন্ন ব্যাংক ৪৭৬টি আবেদন করেছে ঢাকার সাতটি অর্থঋণ আদালতে, এই আবেদনগুলোর সাথে প্রায় ১৯ হাজার কোটি টাকার খেলাপি ঋণ জড়িত। ২০২৪ সালে আবেদনের সংখ্যা ছিল ৬২০টি, যার সাথে জড়িত ১৮ হাজার কোটি টাকা টাকার খেলাপি ঋণ; এবং ২০২৩ সালে ৫১১টি আবেদন করা হয়, যার সাথে জড়িত প্রায় ১১ হাজার কোটি টাকা।
গত ৩১ আগস্ট পর্যন্ত সারাদেশের ৭৪টি অর্থঋণ আদালতে বিচারাধীন রয়েছে প্রায় ৭৬ হাজার মামলা। এই মামলাগুলোর মধ্যে ঋণের বিপরীতে থাকা মর্টগেজড স্থাবর সম্পত্তি ব্যাংকের অনুকূলে দখল সনদ নেওয়ার জন্য আবেদন রয়েছে প্রায় ৯৪০০টি। এসব আবেদনের সাথে জড়িত প্রায় ৮৬ হাজার কোটি টাকার খেলাপি ঋণ।
নিলামে ক্রেতাদের আকৃষ্ট করা যাচ্ছে না
২০২৪ সালে ঢাকার অর্থঋণ আদালত-৪ ঘোষণা করে ১২৩টি ঋণখেলাপি মামলার রায়, যার সাথে জড়িত প্রায় ১৩ হাজার কোটি টাকার খেলাপী ঋণ। প্রতিটি মামলার রায়ে ঋণের বিপরীতে জামানত থাকা সম্পত্তি নিলামের মাধ্যেমে বিক্রি করে টাকা পুনরুদ্ধারে ব্যাংকের পক্ষে রায় দেওয়া হয়।
এই আদালতের একজন কর্মকর্তা টিবিএসকে বলেন, ১২৩টি রায় হওয়ার পর ৮১টি রায় বাস্তবায়নের জন্য নিলাম ডাকার পর বিডার না পাওয়ায় এই আদালতে ব্যাংকগুলো আবেদন করেছে জামানত থাকা সম্পত্তি নিজেদের নামে দলিল করে নেয়ার জন্য। আর ১৭টি রায় হাইকোর্ট স্থগিত করেছে বিবাদীর রিট আবেদনের প্রেক্ষিতে। ছোটখাট খেলাপি ঋণের ৮টি রায় বাস্তবায়ন হয়েছে নিলামের মাধ্যমে। বাকি ১৭টি রায় নিয়ে ব্যাংক আর কোনো আপডেট জানায়নি বলে উল্লেখ করেন ওই কর্মকর্তা।
ছোটখাটো নিলাম কখনো কখনো সফল হচ্ছে। যেমন জনতা ব্যাংক একবার মাত্র ৩ লাখ টাকার ঋণ উদ্ধারে সম্পত্তি নিলামে তোলে। আরেকটা ঘটনায়, এবি ব্যাংক ২০০৬ সালে ভাটারার একটি বাড়ি বিক্রি করে আংশিক ঋণ উদ্ধার করে।
আদালতের ওই কর্মকর্তা অর্থঋণ আদালতে প্রায় ১১ বছর ধরে কর্মরত রয়েছেন। তিনি বলেন, "এরকম খুব ছোটখাটো অল্প কিছু নিলাম হয় সবসময়। কিন্তু, বড় ঋণ আদায়ের বেলায় বেশিরভাগ নিলাম কার্যকর হয় না।"
এই আদালত ৬৪ কোটি টাকার খেলাপি ঋণ আদায়ে পূবালী ব্যাংক শনির আখড়া শাখার অনুকূলেও রায় দেয়। কিন্তু তিন তিনবার নিলাম ডেকেও কোনো ক্রেতা না পাওয়ায়— ব্যাংকের কাছে জামানত থাকা ঋণগ্রহীতার তিনটি বাড়ি ব্যাংক নিজের নামে দলিল করে নিয়েছে। আদালতে দেয়া ব্যাংকের প্রতিবেদন বলছে, বাড়িগুলো ভাড়া দেওয়া হয়েছে একটি কোম্পানির কাছে।
বড় মামলাও ব্যর্থ
ব্যাংকের ঋণ জালিয়াতির অধিকাংশ ঘটনায় একই ধরনের প্রবণতা লক্ষ্য করা যায়। যেমন হলমার্ক গ্রুপের সোনালী ব্যাংকের প্রায় ৪ হাজার কোটি টাকার ঋণ আত্মসাতের ঘটনাও একই চিত্র তুলে ধরে। নামে-বেনামে কোম্পানি খুলে ঋণ নিয়ে আত্মসাৎ করে প্রতিষ্ঠানটি।
ওই ঋণগুলোর মধ্যে হলমার্ক ফ্যাশন লিমিটেডের কাছ থেকে ৫৮৭ কোটি ৮৮ লাখ উঠাতে আদালতের মাধ্যমে গাজীপুরে ৩,৮৩৪ শতক জমির ভোগ ও দখলের মালিকানা পায় সোনালী ব্যাংক। হলমার্ক ফ্যাশনের এমডি তানভীর আহম্মেদ ও চেয়ারম্যান জেসমিন আক্তার সোনালী ব্যাংকের কাছ থেকে এই জমি বন্ধক দেয়ার শর্তে ঋণ নিয়েছিলেন।
সোনালী ব্যাংকের প্যানেল আইনজীবী জাহাঙ্গীর হোসেন বলেন, "ওই সম্পত্তিগুলো নিয়ে এখন ব্যাংক ফেলে রেখেছে। সেখানে বাউন্ডারি দিয়ে ব্যাংকের নামে সাইনবোর্ড ঝুলানো আছে। ওই জমি তেমন কোনো কাজে আসছে না।"
কয়েক বছর আগে স্ট্যান্ডার্ড ব্যাংকের খেলাপির তালিকায় নাম আসে, এইচআরসি গ্রুপের চেয়ারম্যান ও প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা সাঈদ হোসেন চৌধুরীর। সাঈদ হোসেন চৌধুরীর মালিকানাধীন প্রতিষ্ঠান চট্টগ্রামের এইচআরসি শিপিং লাইনসের কাছে সুদসহ ব্যাংকটির মোট পাওনা ১২১ কোটি ৪৩ লাখ টাকা।
অর্থঋণ আদালতে মামলা করে রায় পায় স্ট্যান্ডার্ড ব্যাংক। তবে খেলাপি ঋণের টাকা আদায়ে বন্ধকী সম্পত্তি একাধিকবার বিক্রির চেষ্টা করেও ক্রেতা পায়নি ব্যাংকটি। পরে আদালতে আবেদন করে বন্ধকী সম্পত্তি দখলে নেয় স্ট্যান্ডার্ড ব্যাংক।
মূল্যায়নের বিচ্যুতি আরেক কারণ
বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রি না হওয়ার আরেকটি বড় কারণ জমির মৌজা দরের সঙ্গে বাজারদরের অমিল।
বেশিরভাগ বন্ধকী সম্পত্তির সরকার নির্ধারিত দর বা মৌজা রেট বাজারদরের তুলনায় অনেক কম। এতে সম্পত্তির নিবন্ধন প্রক্রিয়া জটিল হয়ে পড়ে।
মিউচুয়াল ট্রাস্ট ব্যাংকের ব্যবস্থাপনা পরিচালক ও সিইও সৈয়দ মাহবুবুর রহমান বলেন, "বন্ধকী স্মপত্তি নিলামে বিক্রয় না হওয়ার অন্যতম আরেকটি কারণ হলো, বেশীরভাগ কন্ধকী সম্পত্তির সরকার নির্ধারিত দর বা মৌজা রেট বাজারদরের তুলনায় অনেক কম।" যেমন গুলশানে ১০ কোটি টাকা দামের একটি ফ্ল্যাটের মৌজা দর ৫০ লাখ টাকারও কম। কেউ চাইলেও মৌজা দরের বেশিতে নিবন্ধন করা জটিল। এটি সবাই দেখছে, জানছে—কিন্তু, কোনো সমাধানে আসছে না।
এই ব্যাংকার বলেন, "২০২৪ সালের ৫ আগস্ট-পূর্ববর্তী সময়ে উচ্চমূল্যের সম্পত্তি বেচাকেনার ক্ষেত্রে অনেক রীতিনীতিই উপেক্ষা করা হতো। কিন্তু এখন কেউ আইন ভঙ্গ করে এ ধরনের সম্পত্তি কেনার সাহস করছে না।"
সফল নিলাম থেকেও ঋণ পুনরুদ্ধারে আংশিক সাফল্য
কে এম আহমেদ নামে একজন ব্যবসায়ী এবি ব্যাংকের কারওয়ান বাজার শাখা থেকে ৫০ লাখ টাকা ঋণ নিয়েছিলেন, পরবর্তীতে সুদে আসলে যা বেড়ে ২ কোটি টাকা হয়। রাজধানীর ভাটারা এলাকায় ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা একটি বাড়ি ব্যাংকটির কাছে ২০০৩ সালে হস্তান্তর করে ঢাকার অর্থঋণ আদালত।
ব্যাংকটির আইনজীবী মোহাম্মদ নিজামী টিবিএসকে বলেন, "ওই বাড়িটি ২০০৬ সালে বিক্রয় করে ব্যাংক এক কোটি ৪০ লাখ টাকা উঠাতে সক্ষম হয়েছে। দাবীর বাকি টাকা ব্যাংকটি মওকুফ করে দিয়েছে।"
ব্যাংক ও কোম্পানী আইন বিশেষজ্ঞ এমরান আহমেদ ভুঁইয়া টিবিএসকে বলেন, "নিলামের রায় বা আদেশ হওয়ার পর সাধারণত নিলাম ক্রয়ের জন্য কোনো দরদাতা পাওয়া যায় না। ফলে ব্যাংকগুলো বন্ধক রাখা সম্পত্তি আদালতের মাধ্যমে দখলে পেয়ে তা বিক্রয় করে বা দখলে রেখে ব্যাংকগুলো শুধু মূল ঋণের টাকা তুলতে পারে। বাকি টাকা অনেক সময় আদায় হয় না।"
তিনি বলেন, "অর্থ ঋণ আইন অনুযায়ী ব্যাংকের দাবীর বাকি টাকা আদায়ের জন্য পুনরায় মামলা করতে হয়। সেক্ষেত্রে আদালত অনেক সময় খেলাপিদের বন্ধক রাখা সম্পত্তির বাইরে অন্য সম্পত্তি নিলামে উঠানোর রায় দেন। তবে দেখা যায়, বেশিরভাগ সময় পরবর্তীতে দায়ের হওয়া মামলা হাইকোর্টে রিট করে স্থগিত করে খেলাপিরা। এরপরে দীর্ঘদিনেও সেগুলো নিষ্পত্তি হয় না।"
জামানতের সম্পত্তি বিক্রি করে যে খেলাপি ঋণ আদায় সম্ভব হচ্ছে না—সেটি বিভিন্ন গবেষণায়ও এর আগে উঠে এসেছে।
পুনরুদ্ধার হার হতাশাজনক
২০২৩ সালে বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব ব্যাংক ম্যানেজমেন্টের (বিআইবিএম) এক গবেষণার তথ্যে বলা হয়, জামানতের সম্পদ বিক্রি করে দেশের ব্যাংকগুলো খেলাপি ঋণের মাত্র ১২ দশমিক ৭৭ শতাংশ আদায় করতে পারছে। জামানত বিক্রি করে ঋণের আসল আদায় করা গেলেও, আদায় হচ্ছে না সুদ।
সমাধান কী
সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগ-সিপিডির গবেষণা পরিচালক ড. খন্দকার গোলাম মোয়াজ্জেম টিবিএসকে বলেন, ঋণের বিপরীতে স্থাবর সম্পত্তি বন্ধকীর ব্যবস্থা বিশ্বজুড়ে একটি নিরাপদ ব্যবস্থা হিসেবে স্বীকৃত। কিন্তু, বাংলাদেশে বেশিরভাগ ঋণের ক্ষেত্রে এই বন্ধকী সম্পত্তি নিয়ে এক ধরনের প্রতারণার আশ্রয় নেয় ঋণগ্রহীতা, যেই প্রতাণার সাথে ব্যাংকের অসাধু কর্মকর্তারাও জড়িত।
তিনি বলেন, সম্পত্তি বন্ধক নেওয়ার আগে যথাযথভাবে যাচাই-বাছাই করার জন্য ব্যংকগুলোকে আন্তরিক হতে হবে। ব্যাংক কোম্পানি আইন অনুযায়ী, যেকোনো সম্পত্তি বন্ধকের সময় চার্জ ক্রিয়েট করতে হয়। যেটির রেগুলেটরির দায়িত্ব বাংলাদেশ ব্যাংকের। কিন্তু সেই বিধান প্রায়ই মানা হয় না।
তিনি বলেন, খেলাপি ঋণ আদায়ে ব্যাংক এক পর্যায়ে ওইসব সম্পত্তি নিলামের মাধ্যমে বিক্রয় করে টাকা উদ্ধারের রায় পায়। তবে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে ওই সম্পত্তি বিক্রয় করেও টাকা ওঠে না। আবার নতুন মামলা করতে হয়।
"এখন সমাধান একটাই— সম্পত্তি বন্ধক নেয়ার আগে সংশ্লিষ্ট ব্যাংক সম্পত্তির সকল দলিল, সঠিক বাজারদর ও তথ্য যেন সঠিকভাবে যাচাই করে। এরপর বাংলাদেশ ব্যাংক যাতে ওই সম্পত্তির সঠিকতা যাচাই করার পর ঋণ অনুমোদনের ব্যবস্থা করে, তাহলে এই সমস্যা কিছুটা হলেও কমে আসবে এবং ব্যাংকের টাকা উদ্ধারে সুবিধা হবে।"
